Nevíte, podle jakých kritérií vybrat vhodný stavební pozemek? Právě pro Vás jsme napsali následující článkek, který shrnuje základní informace o správném výběru stavebního pozemku. V knize Stavba domu svépomocí se věnujeme celému procesu, který předchází stavbě domu.
Výběr stavební lokality pro Váš dům
Naši předkové stavěli domy pokud možno na rovinatých parcelách s dobrým přístupem ke zdroji pitné vody a v návaznosti na dopravní infrastrukturu. Proto se dnešní volné stavební parcely nachází často na nevýhodných pozemcích ve svahu, v mokřinách nebo v záplavových oblastech. Zkrátka vhodných a volných parcel v krajině ubývá.
Nejdříve je nutné si najít vhodný pozemek, na kterém budete dům stavět. Tento krok rozhodně nepodceňujte, jde o neotřesitelný základ a hraje v celém Vašem projektu ústřední roli. O úskalí pozemků v satelitních oblastech a naopak o výhodách pozemků v tradiční venkovské zástavbě jsem se rozepsal v úvodní kapitole. Můžete najít vhodnou stavební parcelu ve vesnické zástavbě, která je ke stavbě rodinného domu vhodná a své okolí svou přítomností vhodně doplní a ucelí. Tato varianta je však méně častá, ale o to výhodnější pro své obyvatele.
Vedle osobních preferencí zda postavit dům na vesnici, poblíž města, nebo někde jinde, se také informujte na stavebním a městském úřadě, jestli se místo pro Váš vysněný dům náhodou nenachází v záplavové oblasti. Nahlédněte rovněž do územního plánu (tím předejdete například nepříjemnému překvapení v podobě plánované stavbě dálnice hned za Vaší zahradou). Také vřele doporučuji sehnat nějakého odborníka, který s Vámi vybrané lokality projde a řekne Vám k nim své výhrady. Často jsou to okolnosti, které obyčejného člověka nenapadnou, a o kterých se prodávající nezmiňuje. Může se jednat o komplikované veřejnoprávní nebo ekologicko-environmentální aspekty lokality, které mají na pozemek zásadní vliv.
Jestliže máte vybraný pozemek, určitě již uvažujete o možnostech řešení samotného domu. Některé druhy pozemků svým vztahem okolí významně předurčují budoucí výraz a formu domu, jak vnitřní dispozice, tak exteriérový ráz. V takovém případě mluvíme o kontextu domu ve vztahu ke svému okolí.
Výběr vhodného pozemku pro Vaši parcelu je tak zásadní, že se mnozí stavaři a architekti shodují na tom, že se jedná o důležitější faktor než následná stavba samotného domu. Proto tento krok rozhodně nepodceňujte, jde o neotřesitelný základ a hraje v celém Vašem projektu ústřední roli.
Dostupnost služeb
Jedním z nejdůležitějších faktorů je dostupnost občanské vybavenosti. Řadíme sem především veřejnou dopravu, obchod s potravinami a domácími potřebami, mateřskou školu, základní a střední školy, nemocnici, restauraci, hospodu, kulturní dům, ale také například komunikace pro pěší, plochy pro rekreaci ˗ dětské hřiště, koupaliště apod.
Vše toto musíte vzít důkladně v úvahu. Plánujete-li děti, myslete na budoucnost a zkuste se vžít do situace, že je již máte. Jak bude vypadat Váš den? Povezete je do školy autem, autobusem, nebo půjdou pěšky? Budou mít v dosahu zájmové kroužky, co když onemocní a budete je muset neprodleně odvést k lékaři?
Budoucí rozvoj okolních pozemků
Víte, jaký je plán obce ohledně parcel kolem Vaší vytipované parcely? Prohlédli jste si důkladně územní plán nebo jiný územně plánovací dokument? Mají být u Vaší parcely pouze další rodinné domy, nebo je území pojato koncepčně a myslí se také na veřejný prostor ˗ aleje, náměstí, zastávky atd.? Zjistěte si, zda se náhodou v okolí neplánuje stavba nějaké průmyslové infrastruktury ˗ továrna, větrné elektrárny, sklad jaderného odpadu, vojenská základna nebo třeba dálnice v bezprostředním okolí. Naopak dálnice obvykle cenu a kvalitu pozemků strmě zvyšuje tím, že je činí mnohem dostupnějšími. Budoucí rozvoj v okolí je proto velice zásadní v tom, jakou kvalitu bude mít Váš prostor pro život.
Sklon pozemku
Až budete hledat stavební parcelu, tak narazíte na mnoho příležitostí koupit svažitý pozemek. Obvykle svažitost parcely snižuje její tržní hodnotu. Je to z pochopitelných důvodů, zkrátka vždy je něco za něco. Stavba ve svahu je komplikovanější na založení, automaticky se prodražuje. Svažité pozemky jsou hůře dostupné jakýmikoliv dopravními prostředky i pěšmo. Možná Vám to nyní nevadí, ale co za pár let až budete v důchodu nebo budete bydlet se stárnoucími rodiči apod.? Těch příkladů, kdy Vám svah může velice komplikovat život, bychom našli více. Na druhou stranu je pravdou, že ze svahu je krásný výhled, a to je možná to, co všechny ostatní nedostatky bohatě vykompenzuje!
Orientace ke světovým stranám
Každý pozemek se dá krásně nafotit v ideálním ročním období. Vy ale musíte mít na paměti, že v zimě v poledne je slunce nízko nad obzorem, v létě naopak skoro přímo nad Vámi. Nejsou u hranic s Vaší parcelou třeba vysoké stromy, které Vám v zimním období budou brát sluneční svit? A teď to nejdůležitější: Svažité pozemky se severní orientací jsou levnější, jelikož na ně mnohem méně svítí slunce. Znáte to sami, když jste na horách, tak zatímco na jižních svazích se lidé již pomalu koupají v koupališti, na severně orientovaných svazích se ještě lyžuje!
Kudy teče voda a kudy vane vítr?
Zkuste si jen tak pro zajímavost zodpovědět tyto otázky. Nefunguje náhodou pozemek jako retenční nádrž v případě desetileté povodně? Pakliže ano, sousedi v okolí o tom budou vědět. Nechcete mít přece co deset let vytopený dům. Jedná se o handicap, který je naprosto neřešitelný. Jednou jsem se také byl podívat na pozemky k prodeji, kde mě hned zarazila masivní větrnost. Později jsem se dozvěděl, že lokalitě místní říkají trefně „Na větrné hůrce“. Nemusím dlouze vysvětlovat, proč je taková parcela méně vhodná. Větrné parcely bývají často v kombinaci se severní orientací. Nezapomeňte se před nákupem podívat na mapu převládajících větrů ve zkoumané lokalitě, obzvláště není-li parcela krytá vzrostlou zelení.
Napojení pozemku na inženýrské sítě
Už při nákupu pozemku uvažujte nad takovými věcmi, jako je způsob vytápění, zdroj elektrické energie, pitné vody, řešení kanalizace atd. V lokacích, kde je dostupný plyn, bývá také nejvýhodnějším způsobem vytápění. Není-li k pozemku přiveden obecní vodovod, jak budete zdroj vody řešit? Budete kopat studnu? Pakliže ano, máte rozbory vody v lokalitě? Co když je hladina spodní vody příliš nízko? Posledních několik sezón bylo enormně suchých a v mnoha lokalitách, především na jižní Moravě, voda zmizela úplně. Také je potřeba započítat do ekonomické rozvahy náklady na případný vrt. S kanalizací je to podobné. Není-li v lokalitě kanalizace, jak odpady řeší Vaši případní sousedé?
Základové vlastnosti podloží
Každá parcela by měla mít v popisu typ základového podloží. Dům je potřeba založit ideálně na hornatém podloží, nebo rovnou na skále. Jak je pevné podloží hluboko pod zemí? 30 cm, nebo 3 metry? Jenom tento detail může založení stavby prodražit o mnoho stovek tisíc. Nejméně ideálním typem podloží jsou různé navážky a zasypané skládky. Tam je založení velice komplikované a častokrát se musí řešit pilotami nebo masivními základovými deskami. To vše velice prodražuje stavbu. Dalším aspektem je hladina podzemní vody. Je-li nízko pod zemí, bude stále parcela splňovat Vaše požadavky? Chcete-li suterén s rozlehlým sklepem a vinárnou, tak patrně nikoliv, jelikož za stavbu podlaží pod úrovní hladiny spodní vody byste mohli utratit jmění.
Stavební pozemek vs. pozemek jiného druhu
Tady pozor, ať se nenecháte napálit. Jsou stavební pozemky a pozemky jiného druhu. Z pozemků jiného druhu se změnou v územním plánu mohou stát ze dne na den pozemky stavební. To jistě znáte dobře, to je reálná politika v praxi. Víte, že to může být i naopak? Z pozemků určených pro výstavbu se mohou stát pozemky bez možnosti stavění. Proto je potřeba si parametry parcely ověřit z důvěryhodných zdrojů – platný aktuální katastr nemovitostí, příslušný stavební úřad. Před koupí můžete navštívit starostu obce, pod kterou spadá katastrální území pozemku, a informovat se přímo u zdroje, jaký je plán rozvoje obce ve vztahu k Vámi vyhlédnutému pozemku. Existují pozemky lesní, vinice, ovocný sad, orná půda a na nich se stavět stavby pro trvalé bydlení zpravidla nesmí.
Také se nesmí stavět, až na výjimky, v záplavových územích. Pozemky v záplavových územích jsou velice levné a není ojedinělé, že se na nich množí všemožné druhy improvizovaných i méně improvizovaných staveb na bydlení. Vesměs staveb bez stavebního povolení. Jste-li dobrodruh a tak trochu anarchista, na internetu najdete určitě návody, jak se na vlastní nebezpečí naším legislativním systémem pokusit prosmýknout.
Sousedské vztahy
Každý je jiný a s některými lidmi vychází lépe a s jinými hůře. Z bezohledného souseda se může stát takový problém, že Vám nezbyde nic jiného než se poohlédnout po jiném místě pro život. Před koupí pozemku si sousedy prověřte, zkontaktujte je, ať si uděláte obrázek o tom, jak na Vás působí. Jejich zvyklosti nejlépe pochopíte, strávíte-li na pozemku alespoň jednu nebo dvě noci. Například ve stanu nebo v obytném přívěsu.
Velikost pozemku
V souvislosti s velikostí pozemku je potřeba se ptát, zda Vám například po vybudování domu zbyde dostatek místa pro Vaše zahradní aktivity. Budete-li například chtít zahrádku, altánek, dílnu, kryté místo pro automobil, najdete místo? Dalším faktorem je tvar. Čím bizarnější a čím užší pozemek, tím hůře prakticky využitelný.
Zeleň
Téma pro samostatný článek je zeleň na parcele. Zdravý strom se vzrostlou vysoko posazenou korunou má na správném místě cenu zlata. Pro pokácení jakéhokoliv zdravého stromu musíte mít pádný racionální důvod. Obzvláště v posledních letech je stín a vláha, kterou v suchých tropických dnech stromy poskytují, k nezaplacení! Věděli jste, že pod stromem je až o 8 stupňů méně než v jejich okolí? Stromy a kvalitní keře musíte náležitě docenit. Kupujete-li parcelu bez stromů, uvědomte si, že než strom vyroste a začne naplno plnit svou funkci, můžou uběhnout i desítky let.
Rušivé elementy
Mezi rušivé elementy patří takové aktivity, které neblaze útočí na naše smysly. Tak například fabrika, která polovinu sezóny vypouští do povětří zápach, nebo větrné či vodní elektrárny, které můžete zase vnímat skrze nežádoucí hluky či vibrace. Jaká je v okolí parcely hustota dopravy ve špičce? Není příliš hlučná? A co emise, které produkuje?
Už na něm stojí dům
Jak jsem zmínil v úvodu, v obcích jsou již za staletí vývoje dobré parcely zabrané. Ale je tu často možnost starý a zchátralý dům nahradit novostavbou. V případě že na parcele stojí dům a prodávající Vám tvrdí, že ho můžete zbořit a postavit si nový, určitě si tuto skutečnost ověřte na příslušném stavebním úřadě. Skutečnost může být třeba trochu jiná. Může být různě podmíněná, třeba tím, že bezezbytku zachováte jeho půdorysnou stopu, výšku, tvar, nebo naopak budete muset stavbu přizpůsobit nově vznikajícímu regulačnímu plánu atd.
Spirit parcely
neboli duch místa či genius loci. Místo, kde chcete žít, by s Vámi mělo pozitivně rezonovat. Proto se doporučuje místo navštívit víckrát pokud možno při různém počasí a v jinou dobu. Jak jsem již zmínil výše, je vhodné na pozemku pobýt delší dobu a seznámit se s ním. Postavit stan, rozdělat oheň a opéct špekáčky, zameditovat si…