Jedním z prvních kroků při rekonstrukci domu je zpracování stavebně-technického průzkumu. Tyto průzkumy zpravidla zpracovávají renomovaní odborníci. Pokud však dojdete k názoru, že průzkum zvládnete udělat sami, v následujícím článku Vám poradíme jak přibližně postupovat při vlastním stavebně-technickém průzkumu. V knize „Rekonstrukce domu“ přehledně popisujeme celý průběh rekonstrukce.
Máme-li v plánu investici do starší nemovitosti, je nutné si udělat co nejlepší názor na její stávající stav. Nemá-li prodávající k dispozici aktuální profesionální stavební průzkum, musíme se spolehnout na vlastní úsudek, nejlépe doplněný o názory odborníků z oboru. V tomto článku se věnujeme jak základním bodům při vlastním průzkumu, tak náležitostem patřícím k profesionálním stavebním průzkumům.
Před zahájením projekčních prací a následných stavebních úprav, je velice vhodné nechat vyhotovit profesionální stavebně-techniký průzkum, popř také profesionální stavebně-historický průzkum. Závěr těchto průzkumů je získání úplných podkladů pro zhotovení projektu či pro ujasnění plánovaných rekonstrukčních prací. V této fázi rekonstrukce se v žádném případě nevyplatí nijak šetřit, či přehnaně improvizovat. I na rodinný dům menších rozměrů se vyplatí sehnat alespoň na odpoledne kvalifikovanou osobu – ať už architekta, či stavebního inženýra, který s Vámi stavbu projde, upozorní na skryté závady a navrhne pravděpodobné způsoby řešení. Ušetří vám to mnoho práce a financí a vyvarujete se tak více chyb, kterým byste se bez konzultace s odborníkem třeba nevyhnuli.
Rozlišujeme dva základní druhy profesionálních průzkumů. Stavebně technický a stavebně historický průzkum. Jak již z názvu vyplývá, stavebně technický průzkum má za úkol zjistit technický stav objektu a navrhnout možné postupy a tipy při dalších pracích na projektu a následné realizaci. Stavebně historický průzkum zhodnotí dům z hlediska památkového žebříčku hodnot a upozorní vás na hodnotné stavební konstrukce. Ty mohou být skryté pod nánosy pozdějších stavebních úprav a v případě necitlivých stavebních zásahů by mohly být tyto hodnoty nenávratně zničeny. Tento průzkum je také užitečný, pakliže byste se chtěli v rekonstrukci přiblížit k původní originální podobě domu.
Vlastní stavebně technický průzkum
Vycházíme ze shromážděných materiálů týkajících se zkoumaného objektu a ze znalostí nabytých při vlastní prohlídce domu. Pokud máte v plánu stav zkoumaného objektu hodnotit sami, doporučuji, aby se na průzkumu s vámi podílelo co nejvíce, pokud možno v oboru se vyskytujících lidí. Lze totiž snadno přehlédnout důležité jevy, které budou v následujících etapách rekonstrukce hrát důležitou roli. Při vlastním stavebně-technickém průzkumu je nutné si všímat jevů, mezi které patří především:
- situace objektu – jeho osazení, svažitost, blízkost vodních toků atd.;
- stávající stav a charakter bezprostředního okolí domu – chodníky, zpevněné plochy, kvalita odvodnění;
- rozdíl výšky podlaží a úrovně terénu;
- kvalita okolní zástavby a případné plány na její rozšíření;
- technický stav střechy, zda do ní nezatéká, pokud ano, jak dlouho a jaký to mělo dopad na ostatní stavební konstrukce;
- druh zdiva – tloušťka, materiál, kvalita zdění;
- charakter povrchových úprav – omítky, malby, obklady;
- konstrukční charakter podlah a stropů;
- stav a druh fasády, její architektonická a technická úroveň;
- stav klempířských prvků;
- stav hydroizolace a funkčnost původních odvodňovacích systémů – stav úžlabí, drenážní systémy kolem domu, retenční nádrže atd.;
- vlhkost konstrukcí – výška vsaku, rozsah poškození degradovaných vlhkých konstrukcí, výskyt salinity, biologického napadení;
- stav jednotlivých rozvodů v objektu – vodovodní potrubí, kanalizace, elektro, rozvody plynu, vytápění;
- Dalším bodem vašeho průzkumu musí být konzultace se zástupci dotčených orgánů. Vše záleží samozřejmě na rozsahu rekonstrukce. Mezi tyto osoby patří zpravidla projektant, zástupce památkové péče, zástupce dotčeného stavebního úřadu, vodohospodář, správce kanalizace a jiných sítí.
Profesionální stavebně-technický průzkum
Pakliže vyhodnotíte, že průzkum nemovitosti, kterou se zabýváte, je nad vaše síly, je vhodné se obrátit na zpracovatele stavebně-technických průzkumů. Profesionální stavebně-technický průzkum (STP) obsahuje několik samostatných částí:
- konstrukční a statický průzkum;
- vlhkostní, radonový, inženýrsko-geologický a hydrogeologický průzkum;
- průzkum biokoroze objektu.
Smyslem takového průzkumu je poskytnout projektantovi či investorovi rozsáhlou rešerši stávajícího stavu objektu, která se stane podkladem pro naplnění konkrétního záměru investora. Tyto záměry mohou být různé a rozsah STP je tedy úměrný rozsahu plánované akce.
Rozsah průzkumů je velice různorodý a vždy záleží na mnoha faktorech, které rozsah průzkumu podmiňují. Jsou to finanční možnosti zadavatele, terénní možnosti uvnitř i vně stavby, vymezený čas a jiné faktory. Vždy by však mělo platit, že průzkum je tak velký, jak je nezbytně nutné. Velkou roli při zpracovávání průzkumu také hraje stavební fáze, ve které se rekonstrukce provádí. Proto se stavebně technický průzkum dělí na několik stupňů, které jsou rozděleny na základě již nabytých zkušeností se samotnou stavbou. Rozlišujeme dvě fáze stavebně-technických průzkumů,
- Základní stavební průzkum
Tento průzkum mapuje obecné informace o objektu, především pak zjišťuje jeho historii, vývoj funkcí, které objekt zastával, různé návaznosti na své okolí, stavebně-technické konstrukční charakteristiky stavby včetně nalezených vad a různých poruch. Výzkumy tohoto typu se mohou provádět za plného provozu stavby, mají zjišťující charakter a jsou vhodné pro zhotovení prodejní karty nemovitosti. Metody používané v základním stavebním průzkumu jsou neinvazivní a stav objektu se zjišťuje výhradně smyslovými metodami. Součástí je také nalezení archivních materiálů a projekčních podkladů, které se zkoumaným objektem souvisí.
2. Komplexní stavební průzkum
Úkolem komplexního stavebního průzkumu je doplnit a aktualizovat informace získané základním stavebně-technickým průzkumem. Doplnění základního průzkumu má zpravidla tyto části:
- aktualizace stavu objektu k nejnovějšímu datu;
- průzkum geologického podkladu včetně hydrogeologických poměrů v nejbližším okolí;
- grafickou dokumentaci stávajícího stavu objektu;
- specifikaci možných příčin poruch objektu;
- hodnocení konstrukcí na základě průzkumných stavebně-technických metod.
Stejně jako u základního průzkumu by nemělo docházet k destruktivním zjišťovacím metodám. Připouští se odebírání vzorků materiálu v prostorách, které to svými podružnými parametry dovolují. Základ tvoří smyslové metody, jejichž uplatnění je při stavebně technických průzkumech obvykle postačující.